2007年06月10日

最近のJ-REIT市場について〜REITと金利の関係〜

最近、J-REIT市場の下げがきつくなってますね。今日はその辺の話を。先日、日経新聞の記事にも出てましたが、ここんとこJ-REIT市場がだいぶ下げてます。その日経の記事にも出てたんですが、ここ最近のJ-REIT市場の動きってのがですね、いい動きしてるんですよ・・・下げてるのに何て不謹慎な!と言われそうですが、どんないい動きって、REITの性質を説明するのに非常にいい動き、って意味です。

REITの特徴についてはこの記事(http://jovivi.seesaa.net/article/39374835.html)でも書いたんですが、不動産の相場ももちろん大事なんだけど、みんなあんまり話題にしないし、専門家って言われる人や自称してる人も結構スルーしてるんですが、金利はREITにとって結構大事です。結構インパクトあります。スルーできない要素です。

で、最近のJ-REITの動き見てみましょう。使ってるのは東証REIT指数っていうJ−REITの値動きを示す指数と、長期金利の代表指数の10年国債利回りです。これで日本のREITと長期金利の関係を比較できます。

では早速グラフを。

JREITJGB1.jpg

過去3年間の東証REIT指数と10年国債利回りをスタート地点の2004年7月1日を100として指数化したグラフです。ね。結構金利がREITに与えるインパクトってそれなりあるなって感じがしませんか?J-REIT市場は開設以来絶好調状態で2005年7月に突入します。ここで長期金利が上がりました。で、祭り状態だったREIT指数にブレーキがかかり、その後の1年くらい、去年の夏ごろまで踊り場状態が続きます。で、その後長期金利が踊り場に入ってやや低下傾向をとると再び祭り状態に。で、最後の部分で長期金利がグンと上がり、J-REIT指数が急落してます。ここんとこ、長期金利の動きが大きくなってて、上昇ピッチが早かったです。

じゃあ、もうちょっと最近の動きを見てみましょう。今年の年初からの半年間の部分だけを拡大して、今度は期間も短いので指数化じゃなくて生数字でやりましょう。ハイコレ。

JREITJGB2.jpg

グラフのデザインがだいぶ変わってますが、これには理由があります。

なんでしょう。

みなさんわかりますか?

このブログの常連さんだとお分かりになるかもしれないですね。

その通り。

飽きたからです(照)

なんかいっつも似たようなグラフばっかりな気がして・・・ちょっと思い切ってこんなデザインにしてみました。急に思いついて勝手に、というのは私がB型だからだとは思いませんが、飽きた以外に理由はありません。全くありません(照) さてと。1ヶ月ほど前から長期金利が上昇を始めました。それまでアゲアゲだったJ-REIT指数が急に踊り場に入り、そして上昇ペースを落とさない長期金利を見ながら急落。

金利がREITに与えるインパクトとメカニズムは先ほどリンクを貼ったこの記事(http://jovivi.seesaa.net/article/39374835.html)に書いてありますので、忘れちゃった人やまだ読んでない方は是非読んでみてくださいね。

J-REITを直接あるいはファンド・オブ・ファンズのJ-REITファンドなんかを持ってる人はちょっとツライですよね。すいません、こんな時に不謹慎なこと言って。でも、金利がREITに与えるインパクトを説明しようと思ってもなかなか良い具体例がなかったり、タイミングのズレや他の要因が重なったりでクッキリとグラフに出なかったり、なんてこともあるので、私としては最近のJ-REITの動きを見てて、オッ!これは良いグラフになるかもなってちょっと思ってました。

ヨーロッパはもう少し金利上昇余地残ってますが、そんなにたくさんは残ってませんし、アメリカは下げる時期が延びそうとかすぐ下げそうとかって憶測が行ったり来たりしてるような状態ですから、海外REITは金利の心配はさほどいらないかもしれないですね。どちらかと言うとアメリカは景気減速によるオフィス需要の低下とかでREITの実収入が下がること、企業で言えば売上ダウン、これが心配材料というところでしょうか。とりあえず私のJ-REITに対してのネガティブな見通しはまだこのまま継続です。

今日はこのへんで。ロッテ連敗でだいぶ凹んでます。かなり凹んでます。ロッテの勝敗と私のテンションの関係も誰かグラフに・・・ヴィヴィ子君!

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posted by ジョン太郎 at 18:22| Comment(4) | TrackBack(0) | ジョン太郎のマメ知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
ジョン太郎様 リートに関する質問に対し詳しい
ご説明ありがとうございました。
今回リートと金利の関係も証明されましたね。
私日米リート5/18解約し昨年4月の4ファンドから13ファンド
まで分散しました。細分化しすぎでしょうか。
今回は海外リートもあります。(11%程度)
ところでFINDEX100 はどうでしょうか。
おもしろそうなので少ししてみようかと思います。


Posted by チュンユリ at 2007年06月10日 23:45
チュンユリさんへ
細分化しすぎってことはないと思いますよ。お考えに合ってればよいと思いますし。私もたくさん持ってますし。FINDEX100は日本国内の新興市場に投資するファンドですよね。日本の新興市場はここんところツライ状況が続いてますからね・・・ちょっと一昨年くらいまでの株投資ブームでいきすぎちゃって、その後の不祥事続きで市場全体がまだ信頼を回復できてない感じです。もちろんその中にも急成長をする可能性のある企業があるでしょうし、おもしろいとは思いますが、いかんせん市場全体がツライ状況にあるので投資後しばらくガマンが続くかもしれませんね。
Posted by ジョン太郎 at 2007年06月11日 00:01
リートと金利の関係よくわかりました。
金利が上がり 円高になると債券が
下がると聞いたのですが ピンときま
せん。これと海外と国内の債券 株の関係
を教えてください。
昨年と今年はどうちがいますか。
初歩的質問でしょうが よろしくお願いします。
勉強したいです。
Posted by チュンユリ at 2007年06月16日 10:50
チュンユリさんへ
http://jovivi.seesaa.net/article/12389773.html
債券と金利の関係はこのページをご覧ください。
海外と国内のちがいというより、それぞれの国の債券市場はその国の金利の上下の影響を受けるという仕組みです。昨年と今年のちがい・・・なんだろう・・・どこの国かにもよりますけど、アメリカは金利の上昇余地があんまり残ってなくて、ヨーロッパもだいぶ金利があがってきてて、もうちょい上がりそうだけど引き上げ余地はあんまりたくさんは残ってないという感じでしょうか。
Posted by ジョン太郎 at 2007年06月16日 15:46
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