2007年04月19日

いただいたコメントに一気にお返事&REIT市場について

みなさん、たくさんのコメントありがとうございます!1ヶ月以上更新してなかったのに・・・本当に嬉しいです。感無量です!暖かい応援のメッセージやコメントをいただくと本当にみなぎってまいります(照) いただいたコメントに一気にお返事&チュンユリさんからいただいたREITについての質問にお答えしますね。まずはみなさんにいただいたコメントに。
http://jovivi.seesaa.net/article/38732303.html#comment

たぬきさんへ
コメントありがとうございます。私は金利は上がると思ってます。大幅な上昇はないと思いますが、そのうち1%台に入るんじゃないかなと見てます。金利を決定するのは企業の資金需要というよりは、中央銀行である日銀であり、その判断の大きなよりどころは景況感だと思っています。日銀は国内の景気が回復基調にあるとの認識で、インフレを注意深く見守りながら、インフレの芽が出れば金利を上げる、というスタンスだと思います。また、現在の金利水準が低い、という認識をもっていて、景気が回復して物価が上がりつつあるからという大義名分をもって金利を上げたい、景気回復を示す強い数字とか物価が上昇してるっていう数字が出てこないかなぁと期待しながら待っているような印象を受けます。また、日銀上げたい(対インフレ)⇔政府上げさせたくない(景気腰折れが怖い)⇔アメリカ上げさせたい(円安ドル高気に入らない)、あたりのバランスもありますね。誤解を招かないために言っておきますと、たぬきさんのご意見を否定するつもりはなくて、私はこう思っている、というだけです。あんまり短期的な株価・金利・為替あたりの見通しについての議論は、そのためのサイトもいっぱいありますし、このサイトの趣旨にも合わないのでここではあんまり深入りしないほうがいいですね。この話はこのくらいにしておきましょう。いずれにしても、たぬきさんコメントありがとうございました!

オーシさん、
コメントありがとうございました。ポートフォリオの性質はかなり私のものと近いです(照) 比率にもよりますが、私のポートフォリオよりも高成長狙いのポートフォリオだと思います。ヴィヴィ子が今つくろうとしているポートフォリオはオーシさんよりも更に高成長狙いですが(笑) ポートフォリオだけを見て良い悪いを言うのは難しいですが、オーシさんにお考えに合っているかどうかということが大切だと思います。私と同じように、短期的な上げ下げは無視して、あまり売ったり買ったりせず、預けっぱなしで中長期で大きく増やしていこうというようなお考えであれば、とても良い組み合わせだと思います。そして、個人的にはとても好きです(笑)10年後とか20年後に一緒に大笑いしたいものですね!基準価額3万円とかで高いなんて言わずに基準価額10万円とかを期待したいものです。私の知っているファンドの中には30年ちょっとで70倍以上になっているファンドもあります。

MADさん、
コメントありがとうございます。1ヶ月以上も更新してなかったのに毎日見に来ていただいていたとは・・・恐縮です。本当にありがとうございます。って私も自分のブログは更新してないのに、他の人のブログは結構見ていたりします・・・MADさんのブログも以前コメントいただいて以来けっこう立ち寄らせていただいてます(照)

チュンユリさん、
コメント(http://jovivi.seesaa.net/article/31381928.html)ありがとうございました。日米REITをお持ちとのことですが、REITは長期投資に向かないと言われたのはどなたからなんでしょう。資産の1/3を投資しているものをそう言われると結構ヘコみますよね・・・

で、まず私の考えではなくって、その人がREITは長期投資に向かないと言った理由を推測してみようと思います。以下のような理由が考えられれます。REITがそもそも長期投資に向かないという話なのか、日本とアメリカのREITは長期投資に向かないという話なのか、がわからないので、両方合わせてお話しますね。

@ 野村の日米REITも含め、日本で現在手に入るREITのファンド・オブ・ファンズのおそらく全部が毎月分配型であるため。毎月分配型は以前もお話しした通り(記事はこちらhttp://jovivi.seesaa.net/article/32278225.html)、分配金に対して税金がかかる、受け取った分配金を貯めてまた何かファンドを買うときに再度手数料がかかる、といったような資金効率の面でのデメリットがあります。たしかに毎月分配型と年1回決算型では同じ運用をしていても資産が増えていくスピードにだいぶ差が出ます。これが長期投資に向かないという理由。

A 長期投資の期待リターンでは、REITよりも株のほうが上のため。以前からお話していますが、株の長期投資のリターンの力は物凄いものがあります。一方で他の資産に比べて値動きが大きいため、短期の投資には向きません。この方も、「せっかくの長期投資で、株のデメリットをあまり気にせずメリットを享受できるわけだから」というお考えで「長期投資ならREITよりも株」という意味でおっしゃったのかもしれません。

B 日本とアメリカのREIT市場が長期的に暗い見通し、と考えているため。

こんなところでしょうか。で、私の考えはと言うと・・・そりゃあ長期投資のスタンスで株のリスクがとれるなら株のほうがいいんじゃないでしょうか・・・というのが基本的な考えです。でも、リスク許容度は人によってさまざまですしね。

@ の理由については、私がREITファンドを現在もっていない理由でもあります。私は分配金いらないですし・・・でも、毎月分配ファンドの中では他の資産との相性もいいし、リスク・リターンのバランスも良いので、お金を増やしていくんじゃなくって減らしたないとか、毎月貯金を取り崩していてそのペースを落としたいっていうような人には毎月分配のグローバルREITはいいんじゃないかなと思います。ヨメさんの両親とかにも勧めました。私も10億円くらいあってもう働く必要も増やす必要も無かったら、たとえ運用期間が長期であっても、結構な金額を毎月分配のグローバルREITに入れるかもしれないですね。

あと、じゃあREITのファンド・オブ・ファンズじゃなくってREITそのものを買うのはどうよって話ですが、これも実は同じです。REITというのは他の事業を営まない、不動産を持って運営・管理をするだけの不動産会社、とお考えください。ここに不動産からの賃料収入があって、そこからメンテナンス代やらテナント埋めるための広告費やら固定資産税やら借金の金利やらファンド・マネージャーのマネジメント・フィーやらいろんなものが引かれて、残りが利益。この利益に法人税を払ってから残りをREITを持ってる人に配当として出すと、そのREITを持ってる人がまた税金払って・・・で二重課税になっちゃいますよね。そこでREITは、利益の90%以上を配当することを条件に税金を免除されています。つまり出た利益はほとんど全部配当金で出しちゃうから、REITでは税金を払わずに、配当金を受け取った人が税金を払ってね、というものです。つまり、REITというのは本来配当金があるものですし、それがREITをもってる人に毎年払われてくるというもの。社内に利益を留保して、そのお金で更に事業を拡大したり、他社を買収したり、新しい工場を建てたり、してもっと利益を大きくしようとする普通の会社の株とは性質が違います。REITそのものを買っても、生み出した利益は結局配当金として支払われちゃいます。なので、REITの価格が上がるためには、原則として、中身の不動産の価格が上がる、収益が増える(収入増、コスト減)、世の中の求める利回り水準が下がる(例:500円の配当が出るREITがあったとして、リスクを考えると5%くらいの利回りは確保したいと世の中の人が考えると、このREITの価格は10,000円になります。それが世の中の低金利とかで、1%で充分!と人々が考えるようになると価格は50,000円になります。)、の3つのいずれかということになると思います。

A の理由は前述のように私もそう考えています。あとはご自身のリスク許容度とのバランスでしょうか。株のリスクはちょっと・・・というのであればREITも良いと思います。

B については、結構意見の分かれるところだと思いますね。アメリカの不動産市場はもうダメだとか、日本の不動産市場はバブルだとかって声もよく聞きます。私個人としてはアメリカのREITはアリかなと思ってます。信用度の低い個人向けに高金利で貸す住宅ローンの焦げ付きとか、そのローンによる自転車操業で価格の上がっていった住宅市場とか、の問題は確かにあるんですが、REITに一戸建て住宅って基本的に入ってないですしね・・・REITに入ってるのは、オフィスビルとか商業ビルとかショッピングセンターとか物流倉庫とかそういうものです。そもそも別の市場ですし、エリアも全然違ってたりしますしね。あんまり前述のような住宅市場の過熱の恩恵をこれまでにも受けてませんし、逆に今の住宅市場の問題からの悪影響もそんなに大きくないんじゃないかなと思います。怖いのはやっぱり都市の空洞化が進んでオフィスの空室率が上がるとかそっち系です。これはアメリカについては私はそんなに心配してないです。あと、金利。金利の上昇はREITにとってかなりマイナスの影響が出ます。これもアメリカの金利って今後上がっていく可能性よりは下がっていく可能性のほうが高いと思いますしね。こんな風に思って私はアメリカのREIT市場にはそんなに悲観的じゃないです。私自身は投資してませんが・・・

で、日本のREIT市場はって言うと、日本のREIT市場の開設以来ずっと調子いいですね。不動産価格もメチャクチャ上がってますしね。でも、私は日本のREITには結構ネガティブです。理由の第一はやっぱり金利です。私は、日本は今後金利が上がると思っていますから。ここからは下がる余地はほとんど無いですしね・・・金利がREITにとってなぜ悪影響が出るかというと、例えば配当金を今500円出しているREITがあったとしましょう。REITのリスクを考えて、世の中の人がまぁ2%くらいの利回りが確保できればいいかなと思った場合、このREITの価格は25,000円になります(25,000円×2%=500円になりますね)。とりあえず私が25,000円で買っておきましょう(笑) で、世の中の金利があがりました。実はさきほどの配当金の500円、これは入ってきた収入からいろんな費用を引いて借金の金利を支払って残ったもの。世の中の金利が上がって金利負担が増えて、たとえば100円の金利負担が増えたとしましょう。当然k金利を支払った後に残る配当金は100円減ります。400円ですね。一方、世の中の金利が上がってますから郵便局の貯金の金利とかも当然上がってます。郵便局の貯金の金利が2%になっちゃったら、REITの利回りには2%以上を求める人が増えてきます。例えば4%くらいはほしいよと人々が思ったとします。すると、400円の配当で4%の利回りを確保するためにはREITの価格が10,000円でなくてはなりません。さて、私。25,000円で先程買ったREITの配当金が400円に減りました。400円÷25,000円で1.6%。郵便貯金の2%のほうがいいじゃん!REITを誰かに売って郵便貯金にしよっと。だれかー、400円の配当金がもらえるこのREIT買いませんかー。すかさずヴィヴィ子「10,000円なら買ってあげる」・・・

お気づきの方もいらっしゃると思いますが、実はこれ、金利が上がると債券価格が下落する仕組みと一緒です(詳しくはこちらhttp://jovivi.seesaa.net/article/12389773.html)。債券だと金利が上がってもクーポンと呼ばれる配当は減りません。しかし、REIT全てがというわけではないですが、変動金利で借金をしていて、金利ヘッジをかけていない、REITは配当自体が減ります(詳しい方へ。実はロールオーバーの時のヘッジコストが上がるので厳密に言えばヘッジをかけているREITにとってもマイナスです。)。金利が上がるとREITにとっては、費用負担による配当減+相対的な利回り競争力の低下、のダブルパンチです。

あと、東京のオフィスビルとか、上場REITやプライベートの不動産ファンドが投資対象としているような不動産(ファンド向け不動産とでも言っておきましょうか)の価格高騰も気になります。ベトナムの株式市場についての記事で書いた魚市場のお話(http://jovivi.seesaa.net/article/32807342.html)と同じような印象を私は受けています。2004年ごろから、都心5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区)のオフィスビルや商業ビルなどの値段は物凄いペースで価格を上げてきています。外国のファンドによる都心5区のファンド向け不動産の購入は90年の後半から2003年くらいまでの間は彼らの独壇場のような市場でした。最近、外資系のなんとかが都心の大型ビル買収!とかってニュースあんまり聞かないですよね。2000年から2003年くらいまではそういうニュースを目にする機会も多かったんですが。モルガン・スタンレーも先日ANAホテルを買収しましたが、あれはホテルなわけです。ハイ。そりゃ今でもオフィスとかも買ってることは買ってるとは思いますが、ストレートに言いますと、もうウマくないんじゃないですか。値段高いのとファンド乱立でプレーヤー増えすぎちゃってにっちもさっちもいかないんじゃないでしょうか。だからホテルとかゴルフ場、既にあるものをオークションで買うんじゃなくて地面から建てるとか、そういう系にいってるんじゃないかなと思うわけです。

この5年くらいの間に、不動産ファンドの運営、をビジネスとする会社って何社上場したんでしょう。凄い数だと思います。そしてそれとは比較にならない数の未上場企業が、不動産ファンドの運営、をしています。REITの数も物凄く増えましたが、上場していないプライベートの不動産ファンドの数ってハンパじゃないと思います。そのファンドに入ってきたお金ってMMFみたいな運用するわけにはいかないですよね・・・東京の不動産市場の規模ってベトナム株市場とは比べ物にならないほど巨大です。でも、不動産ファンドが投資対象とする不動産ってその全てではありません。で、先日の不動産の公示地価発表で価格がメチャクチャ上がっていたエリアもファンド向け不動産のエリアが中心。実際、公示地価見ると差がハッキリしてます。不動産ファンドが対象とするエリアとそうでないエリアに分けてみるとすぐ分かります。正直、不動産ファンドの乱立で不動産ファンドに組み込むことが出来そうな物件の奪い合いになって値段が上がってるような印象を受けるわけです。専門家、業界関係者、のコメントもよく目にしますが、総じて言われているのは「現在はバブルの時とは違う、バブルの時と違って今は、不動産の生み出すキャッシュフローをベースに物件の収益力を根拠とした価格で取引されるのが中心、だからムチャクチャな価格ではない。」というものです。そりゃそうなんでしょう。それが当たり前だと思いますし。昔それをやってなかった方がおかしかったわけですから。で、不動産の生み出すキャッシュフロー、をベースに価格を計算・・・前述の債券価格とかと一緒ですよね。結局利回りをいくらにするか、どのくらいの利回りを期待するか、で決まってきます。お金集めて、不動産を購入できてないファンドとかは多少利回り低くても頑張っちゃうんじゃないでしょうか。また、プライベートではなく上場しているREITの中にそのキャッシュフローの算出において、収入ではない敷金までも収入として計上して・・・なんていうREITもありました。ちゃんと不動産鑑定士による鑑定も・・・って上場REITは全部不動産鑑定士による鑑定がついてるはずです。

なーんていう、私の個人的な今後の金利が上がるんじゃないかって考えと、今の不動産ファンドが好むような不動産の価格ってちょっと高過ぎじゃないか、って印象で、私は日本のREIT市場にネガティブです。まぁ・・・人によって見方は違いますから、これが正しい、オレが合ってるんだ!なんて言うつもりは毛頭ありませんし、これが正しいなどとは思ってません。ただ、私はこう思うってだけです。

チュンユリさん、私はこんな風に思っています。いろんな人の話を聞くのは良いことだと思いますし、是非いろんな人のいろんな意見を聞いて、その中で自分が納得できるような情報や意見を集めて、ご自身なりの結論を出すのがよいと思います。私は日本のREIT市場に悲観的ですが、アメリカのREIT市場にはそんなに悲観的ではありませんから、ある意味それもファンドの分散投資の効果と考えれば野村の日米REITは良い組み合わせなのかもしれませんね。また、REIT自体はアセットクラスとしては魅力的なものの1つだと思います。性質として、どうしても配当金が戻ってきてしまうという点が長期投資の効果や資金効率の点で難がありますが、どんなものでも一長一短です。チュンユリさんのお考えはどうですか?チュンユリさんの運用に対してのお考えに合っているのであれば良いと思いますよ。



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posted by ジョン太郎 at 19:05| Comment(7) | TrackBack(0) | ジョン太郎のマメ知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
詳しいコメントありがとうございました。
昨年の4月から退職金で投信始めたのでまだ
初心者です。日米りートは配当金が良いので
まだまだ期待したいのですが 何か怖いような
気がします。投資の目標を決めてしたほうが
良いと聞いたのですがなかなか出来ません。
分配金が少ないなら思い切って売るのですが。
日米リートは一応 1/3売って その後 1/3売って 1/3残そうかと思っています。売った分を何に運用
するかまだ決められないのです。
資産を分散するなら お勧めありますか
株は1銘柄のみ所持。国債、公社債はなし。  
Posted by チュンユリ at 2007年04月20日 00:20
こんばんは。お返事ありがとうございます。
私の場合、現状ではまだきちんとした『ポートフォリオ』と呼べるものなのか少し不安ですが、考え方としましてはジョン太郎さんのおっしゃるとおりです。
これからも勉強してしっかり組み上げていきたいです。
本当に10年後、20年後に一緒に大笑いできれば良いですね!
ヴィヴィ子さんのおつくりになるポートフォリオ・・・、ちょっと気になります(笑)
「REIT」について、今回もまた勉強になりました。
Posted by オーシ at 2007年04月20日 01:52
おお! 久しぶりの大更新! うれしいです! ――って俺へのコメントまでっ。Σ( ̄□ ̄;

スイマセン、あんな投資の“と”の字もないオタク日記ですのに・・・。あああ。スイマセン。

私もジョン太郎さんの記事を参考に、新興国投資系(特にインド)のファンドを見比べている最中なんですが、なかなか決断ができません。オーシ様はHSBCをお選びなんですねえ。決め手は何だったんでしょうか。もしお許し頂けるなら、おうかがいしたいところです。

今後とも、更新楽しみにしております!
Posted by MAD at 2007年04月20日 02:14
こんばんは、オーシです。たびたびすみません。
MAD様、
「インドでHSBCを選んだ決め手」とのことですが、恥ずかしながら決め手と言えるような深いものはないのですよ。
投資の勉強を始めたものの私もなかなか決断できない性格ですので(笑)、「結局実際には投資しなかったなぁ〜」ということになりそうでした。
『始める』と『始めない』では大違いですので「少額からでも始めよう。」と幾つかのネット証券会社に口座を開設しました。
その中でまずはマネックス証券を利用することに決めたのです。そうすると、インドの投資信託は自動的にHSBCとなった訳です。(もちろんその実績に納得はしていました。)本当はどの投資信託を購入するかを決めてから販売している証券会社を選ぶのがスジなんでしょうね。参考にならずに申し訳ないですッ。
ただ「決め手」ということに関して申しますと、BRICsへの投資の決め手はジョン太郎さんの2/4,10,11の記事だったかもしれません!
Posted by オーシ at 2007年04月20日 20:40
●オーシ様

いえいえ! お答えありがとうございました!
そうですよね。やっぱり始めないと意味ないですもんね。

背中を押された気分です。ズルズル行っても仕方ない。俺も1ヶ月以内に始めよう。

勉強させていただきました。ありがとうございました!
(^―^)
Posted by MAD at 2007年04月23日 02:47
REITについて大変参考にさせていただきました。
なお、毎月分配型じゃないファンドは少数ながらあります。
たとえば「三井住友 グローバル・リート・オープン」などです。
Posted by 世界のREIT at 2007年04月29日 23:44
世界のREITさん
コメントありがとうございました。三井住友のグローバル・リート・オープンは思い切り毎月分配型ファンドですよ。ちなみに、サイト拝見させていただきましたがTOPページに掲載してらっしゃる8ファンドはすべて毎月分配型です。ご参考まで。
Posted by ジョン太郎 at 2007年04月30日 09:53
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