2007年01月14日

みちさんへ〜日本とアメリカのREITについて〜

みちさん、
コメントありがとうございます。(http://jovivi.seesaa.net/article/31332132.html#comment
分配型ファンドについては否定的な意見が多いですね。私は万人に合った投信は無いと思いますし、分配型を持つメリットがある人とそうでない人がいると考えてます。一概に悪いっていうようなものじゃないと思いますよ。分配型が悪かどうかについては今回から始めたシリーズの中でそのうち取り上げたいなとは思ってます。

さて、日米リートをお持ちだとのことですが、読んだ感じでは日本とアメリカのREITに投資する投資信託をお持ちということでよろしいでしょうか・・・日本のREITに投資するファンドとアメリカのREITに投資するファンドを別に持っているようにも読めますし、ひょっとして日本とアメリカのREITを直接お持ちなのかもしれませんが、日本とアメリカのREITに投資するファンドをお持ちだとの前提でお話をさせていただきます。

まず、分配金の高さは実際のリターンとは異なるので注意が必要です。1年間に10%しか上がっていないのに20%の分配金を出すことも可能ですし、マイナスのリターンでも分配金を払うことも可能です。また、毎月分配型ファンドの場合は毎月の分配金が物凄く上下すると、それを不安に思う人や、ある程度読める金額が入ってきたほうが有難いと思う人が多いため、安定的な分配金を支払うようにして、実際のリターンよりも低い分配金を出すものが多いと思います。まず、無理して分配金を出しているかどうか、については例えば運用レポートを見てみて、この1年間のファンドのリターンと、この1年間に支払われた分配金の金額合計を比べてみるとだいたい分かります。ちゃんと計算するなら、毎月分配型の場合、毎月の分配金を分配金の出た日の基準価額で割って、それを12回分足すことで分配率を出して、ファンドの1年間のリターンと比べればOKです。

で、次に、びっくりするぐらい分配金が出てるってことですが、アメリカのREITの場合、アメリカのREIT市場を表す指数のFTSE NAREIT Equity REITs指数とMSCI US REIT Index Total Returns指数を見てみましたが、この1年間のトータルリターンは30%を超えています。低金利の日本に暮らす私たちからするとびっくりするくらいの分配金を出すことは充分に可能です。ただ、これには値上がり益とREITの配当金の両方が含まれており、分配金による利回り(いわゆる配当利回り)は4%強です。一方日本のREITは東証REIT指数で過去1年間のトータルリターンが27%くらいです。JREITは銘柄数が少ないので各銘柄の利回りの加重平均も計算してみましたが、3.29%でした。

金融商品の利回りというのはその国の金利、また、長いものであれば10年国債の利回りを目安に、とっているリスクの分を上乗せして計算されていると考えていただけるとわかりやすいです。例えば現在のアメリカの10年国債の利回りは4.7%程度、日本は1.7%程度です。日本の会社がアメリカで社債を発行した場合、アメリカという国に比べると信用力が当然落ちますから、4.7%以上の金利を払わないと誰も債券を買ってくれない。当然、その会社の信用力が落ちれば落ちるほど金利は高くなります。ところが同じ会社が日本で債券を発行すると1.7%に上乗せをすることになりますから、アメリカで発行した場合よりも金利は低くなります。土台の高さが違うから当然です。じゃあREITの利回りは?アメリカは10年国債の利回りよりもREITの利回りのほうが低いです。REITの信用力はアメリカという国に比べて当然低いのになぜ利回りが国債より低くなっちゃうかって言うと、REITは債券ではないからです。債券同士なら単純に比べることができますが、REITや株には値上がり益を期待できるというお楽しみ券がついてます。そのため、国債よりちょっと利回りが劣っていても値上がり益も期待できる分、買い手がつくのです。また、2年くらい前はこの状況が全く逆で、10年国債利回りが4%くらいでREITの利回りが7%くらいありました。このくらいはその時の市場の状況によって変わってきます。日本の場合は現在は国債の利回りのほうが低い、つまり値上がり益を加味して考えてもREITにそこまでの信用がないってことです。日本とアメリカの差はまず土台になる金利の差があるので大きく差が開き、その後に乗せる上乗せ部分でアメリカは上乗せ部分がマイナスになってるけど、日本は結構上乗せされてるので、結果的に差が小さくなってるという感じです。

リターンについてはこんな感じです。結構なリターンが出てるので、無理してるってほどじゃないと思います。

ただ、REITは金利の影響を結構受けます。金利が上がるとREITの価格は下がる傾向にあります。債券ほど顕著ではないですが、REITの価格に影響を与えるもののうち、最も大きいものの1つが金利の変化です。アメリカのREIT市場はもうダメだ、という人はだいたい次のような感じです。
@アメリカの金利がこの数年で一気に上がってきた過程で、もうダメだと言っていた。
Aバブル状態だと言われていたくらい上がっていた住宅価格が下落をし始めて、もうダメだと言っていた。
Bこれまでにもう上がりすぎてしまったというイメージを持ったので、もうダメだと言っていた。
@については、アメリカが今後金利をどうするかって言うと、上げるよりもどっちかっていうと下げる向きですから、あんまり気にしなくていいんじゃないでしょうか。Aについては、そもそもバブってたのは住宅価格です。REITが保有している資産の半分以上はオフィスビル、商業ビル、ショッピングセンターです。あとは倉庫とかホテルとかで、住居は2割もいってないと思います。住居は都市部のマンションが中心です。一戸建て住宅とかは入ってません。住宅価格のバブルの影響は実はさほど大きくないです。Bこれまでに上がりすぎた、これを元に将来を予測するのは結構難しいです。上がり続けていくものもありますしね・・・上がるペースが速すぎれば調整もあるでしょうし、何とも言えません。ただ、これまでに上がりすぎた、上がるペースが早過ぎた、で投資するよりももう少し本質的なものを基準に考えたほうがいいんじゃないかなって思います。いずれにせよ、もうダメだ!と悲観的になるような状況ではないと思います。

日本のREITは・・・やっぱり今の状態でもまだ高いような気がします。これは完全に私の感覚値なんですが。実は私は以前、不動産ファンドを作ったり不動産ファンドの運用をしていたことがあるんですが、ここ数年の東京の不動産価格の上昇は行きすぎな感じがします。この原因の1つには不動産ファンドの乱立があると思います。不動産ファンドがいっぱいできてそれぞれの不動産ファンドがバンバンお金を集める→集めて何も買わないわけにはいかないから多少値段が高くても買う→もっと高く買うところが出てくる→価格が上がる→儲かる人がいっぱい出てきてそれを見てさらに不動産ファンドができて、お金もいっぱい集まる・・・的な印象を受けてます。

株でもそうなんですが、市場の規模に比して大きすぎるお金があると、ちゃんと運用するのは大変なんです。株をやったことのある方ならわかると思いますが、板の一番下の売値からざーーーーーっと全部上の方まで自分が買ったら自分で価格を上げてることになりますよね。たしかに儲かってるように見えるんですが、実はいざ売ろうとするとそんな値段で買ってくれる人がいなくなって、自分が買い始めた値段まで戻ってしまって、実はその時の値段が適正でしたっていう一人パーティ状態。お金があって買わざるを得ない人たちが買い上がっちゃった値段というのは怖いです。

あとは不動産市場の構造的な問題もあると思います。日本のREITの不祥事のニュースも結構出てますよね。日本の不動産は価格の透明性も低いですしね。もうちょっと市場の整備とか業界の整備が進んでから買いたいかなと個人的には思っています。ただ、日本のREITの中から良いものを選んでくれるファンドなわけですから、その辺は任せてるんだ、くらいに考えてたほうが気持ちは楽ですね。アメリカと日本に分散もしてるわけですし。

私自身はREITファンドを持っていませんが、REITファンドを買いたいって人にはグローバルREITをおすすめしてます。REIT市場はヨーロッパやオーストラリアにも大きな市場がありますし、資産の性格的にもグローバルに分散しとくのが向いてると思います。


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posted by ジョン太郎 at 10:05| Comment(5) | TrackBack(0) | ジョン太郎のマメ知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
私の勘でも、日本のREITは高いような気がします。

日本だけでなくシンガポールや香港などもバブッているような印象です。結局、そう大きくない市場に資金がなだれ込むから、理屈なんて関係なく、ただただ上がるみたいな状況なんでしょうね。

ちょっとしたきっかけで資金が引いていけば、歯車が逆回転しそうです。さて、利上げの影響がどう出るか・・・
Posted by 雪風ファンド at 2007年01月14日 13:39
お忙しいのにご丁寧にお答え下さいまして感激しております。言葉足らずで申し訳ございませんでした。私が持っているのは、野村アセットマネージメントのノムラ日米REITです。確かアメリカのREITが7割だそうです。そんなに心配するほどではないとの事、安心いたしました。分配型の問題点も頭では分かっているつもりなのですが、先に利益確定したいという浅はかな気持ちからです、又質問してもいいですか?証券会社の営業マンなどは手数料稼ぎの為すすめるので、いまいちです。たびたび更新して下さいね。楽しみに待っています。ありがとうございました。
Posted by みち at 2007年01月14日 15:20
みちさんへ、
とんでもないです。お役に立てたのであれば幸いです。また何か私でお答えできるようなことであればご遠慮なくお聞きください。いつも見ていただいて嬉しいです。ありがとうございます。

雪風ファンドさんへ、
コメントありがとうございます。金利の上昇は金利負担を増加させてREIT自体の利回りを低下させ、一方でREITの利回りの相対的な優位性を下げますからね・・・ダブルパンチです。
Posted by ジョン太郎 at 2007年01月14日 20:02
じっくり読ませていただきました。
参考になりました。
Posted by 世界のREIT at 2007年02月17日 21:36
私もノムラ日米リート持っています。
(資産の1/3)
リートは長期運用にむかないと聞いて不安有り。
初心者なのでアドバイス願います。
Posted by チュンユリ at 2007年04月19日 10:30
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