2011年01月30日

不動産価格は上がるのか

今日は日本の不動産価格は上がるのか、というお話。

【この記事には追記記事があります。追記記事についてはこちら(http://jovivi.seesaa.net/article/184248386.html?1296828108)をご覧ください。また、本文中の「株価」を「REIT価格」に訂正しました。】



結論から言ってしまうと、私は上がらないと考えています。
今年の年初の記事(http://jovivi.seesaa.net/article/178065633.html)にも書きましたが、だって上がる理由がないもの。

なんていう風にブログに書くと、このブログを知ってる友人からの反論が多いのが、実は不動産の話。意見が分かれる話ということなのかもしれません。あくまでも今日お話しするのは私の個人的な考えです。いつも申し上げているように、私は未来から来た人間じゃありませんから、未来を知ってるわけじゃありませんし、私が正しいなんて言うつもりはありません。また、このブログは「議論」をするためのものではなくて、私の個人的な考えや知っていることをお話しするためのものですんで、議論は遠慮させていただきます。



さて、日本の不動産価格が上がるという人に「なんで?」と聞くと、「日銀がREITを買うから」「日銀の買いを呼び水にいろんな投資家が安心感をもって買うから」「割安だから外人も含めて買う投資家がいるから」「利回りに注目して金融機関や年金が買うから」「安くなれば今まで我慢してた人が買うから」あたりの理由を教えてくれます。

ブラジルレアルが上がると思うという人に「なんで?」と聞いて「ワールドカップとオリンピックがあるから」という答えをもらうよりは随分マシな感じはしますが・・・これ以上レアル高にしないためにあらゆる手をうってくるブラジル政府を向こうに回してレアル高を期待するのは無茶苦茶というものだと思いますが。という話はこの辺の記事に書いてあるのでご興味ある方は読んでみてください。
http://jovivi.seesaa.net/article/181808763.html
http://jovivi.seesaa.net/article/179623064.html



閑話休題。
私の周りの人たちが言う、不動産価格が上がると思う理由は、結局のところ2つに分かれると思います。「日銀の買い」と「割安」の2つ。不動産を組み入れて上場しているREITの価格と、不動産自体の価格、がゴチャゴチャになってるケースも多々見られますが、結局は「日銀の買い」と「割安」という話が多いです。


まず、「日銀の買い」ですが、日銀によるREIT買取が発表されたのが昨年10月、規模は今年末までに500億円。実際に買ったのは昨年12月16日に22億円、先週金曜日(1月28日)に24億円。毎月20億ずつ買っていくのかしら・・・で、最後にバーンとお役所買い?まぁいいや、今のJ-REITの売買代金はだいたい1日100〜200億円ですから、20億円を投じる買取日にはかなりのインパクトがありますね。・・・またこういうのを謳い文句にした怪しい投資方法とか商材が出てきそうだけど・・・って今日は話がずれるなぁ・・・

日銀がREITを買う、で、REIT価格が上がる、それはごもっとも。
ただね、価値は上がらずに、お金の流入つまり買い需要の増加で上がった価格は、お金入れた分だけ上がるだけのことで、お金を入れるのをやめれば上昇は止まるし、お金を引っこ抜けば下がります。
REITにしても、中身の不動産にしても、他の資産にしても、ね。

日銀が永久にREITを買い支えられるわけじゃないはずです。日銀がお金を入れた分は入れた分しか上がらないし、入れるのをやめたら止まって、抜いたら下がると。で、重要になってくるのが「日銀のお金が呼び水になる」というところです。日銀の後に続くお金がREIT価格を上げる。これにかかってます。REITだけじゃなくて、日本の不動産価格が上がっていくという人が日銀のREIT買い入れを理由にする場合は、日銀の買い入れとそれが呼び水になった後から続く資金でREITが上がるし、REITが上がればREITが不動産をバンバン買って、んで他の不動産価格もつられて上がっていく、という感じです。

日銀のお金は政策的な目的で投じられるお金ですから、ある意味、リターンを無視したお金。呼び水になればいいやというお金で、別にREITに投資して儲けようというわけじゃあありません。しかし、後に続くお金というのは投機や投資の目的のお金。つまり、儲けを期待するお金です。儲からないといけないわけですから、儲かるなら入ってくるし、儲からないなら出ていく。

REIT価格が上昇するにはPBRと配当利回りの面で(収益のほとんどを配当しないといけないREITは配当利回りとPERの両方の話をする必要はないと思うのでこの2つでいきます)、こういう上昇の仕方があります。

@ 割高になりながらREIT価格上昇
A 割高にならずにREIT価格上昇
B 割安になりながらREIT価格上昇

当たり前の話ですけどね。
念のためですが、PBRは1口当たりの純資産価値で1口当たり純資産÷株価(REIT価格)、配当利回りは1口当たりの配当金で1口当たり配当÷株価(REIT価格)、です。PBRは下がるほど割安、配当利回りは上がるほど割安ということになります。

@ であれば、組み入れている不動産の価格が上がらずにPBRが上がりながらREIT価格上昇、組み入れている不動産からの収益が上がらずに配当利回りが下がりながらREIT価格上昇、ということになります。
A は、組み入れている不動産の価格が上がった分だけREIT価格上昇しPBRはそのまま、組み入れている不動産からの収益が上がった分だけREIT価格上昇し配当利回りはそのまま、ということになります。
B は、単に組み入れている不動産の価格や収益の上昇分ほどREIT価格が上がっていない状態というだけです。


入ったお金の分だけ上がるのが@です。これに期待してREITを買う人は、日銀が買取中止しないことを祈りつつ、後に続く人たちが割高になっていっていることに気付かずにお金を投じ続けることに期待しつつ、ということになりますね。で、REITにバンバンお金が入っていけば、REITが新たな不動産取得をしたり、REIT同士でお互いに保有している不動産を高く売買し合ったりして、不動産価格が上がっていく・・・ということですかね。そうじゃないと日銀がREIT買うから不動産価格が上がる、ってことにならないですからね。

不動産価格ではなくてREITの話で、日銀がREIT買うからREITは上がるという人であれば単に@のことを言っていることになるんだと思います。私の今日の話はREIT価格がどうなるか、じゃなくて不動産価格がどうなるか、なのこれは関係なし。

REIT価格が上がってREITが不動産をバンバン買うということは、もう少し分解すると、REIT価格が上昇してPBRが上昇して増資しやすくなる(注)、増資したお金で不動産買う、不動産価格上がる、ということになるんでしょう。

(注)PBRが低い状態で増資すると希薄化が発生。発行済が1口で100万円の不動産もってるREIT価格が1口50万円で、PBR0.5倍という状態で発行価格50万円で増資をすると発行済は2口になって、2口で100万円の不動産と50万円の現金を保有することになり合計150万円の資産を2口で保有していることになり、1口あたりの資産は75万円に低下。)

・・・うーんて感じですね。そこで上がる不動産価格の上昇分というのは結局流れ込むお金によってかさ上げされる分てことですよね。日本の不動産の価値は2,267兆円(国民経済計算)、REITの時価総額が3兆円台ですから、価格連鎖・伝播を起こすにしてもREITの増資分というのはそんなに大きなインパクトを持続的に与えていくにはちょっと心もとないような気がします。



そうなると「日銀が買うから」以外のもう1つの理由「割安」だからいろんな投資家がバンバン買って不動産価格が上がっていく、というほうがまだ期待できそうな感じですね。というわけで次にこの「割安」という話。不動産価格が「割安」かどうか。

割安というからには「2億円で売れるものが1億円で買える」という単純な価格面の割安と、「毎年1億円の儲けをもたらしてくれるものが3億円で買える」という収益性の面の割安があると思います。前者はひとえに需給です。後者は前者の面でも影響を与えますが、どんだけの収益を稼げるのか、いくらで貸せるのか、という話で、私はこの点が不動産価値の最大のポイントだと思います。



私が不動産価格が上がらないと思う理由は何かと言うと、前者の面でも後者の面でも需要が下がっていくと思うから。

人口が減って高齢化が進んでいくのに需要が伸びる理由がありません。移民受け入れとか少子化対策に積極的な国ならまだしも、この国はその真逆。また、シンガポールや香港のように人・モノ・金が集まる集積センターとしての地位があれば別ですが、金融センターとしても物流・運輸センターとしてもこの国はさほどの地位にいません。

地元国民の国民所得は下がる一方、人口も増えない、高齢化が進む、外人も来ない、金融・物流・運輸センターでもない、では需要が増えるわけがありません。さっきの前者のほうで言えば、「1億円で買えたものを2億円出して買う」人が出てこないし、後者のほうで言えば、借りる人も少なくなるし借りる人のお金を出す力も弱いし、ということになります。誰が借りるんだ、誰が賃料払うんだ、を考えてみるといいと思います。



で、過去10年の不動産賃貸状況の推移を見てみましょう。住居用は信頼できるようなデータがなく(たぶん膨大過ぎて難しいんだと思いますが)、オフィス用のほうで見ますが、描き出されるものは同じようなものだと思います。三鬼商事さんのデータを使用して過去10年のオフィスビルの平均賃料と空室率の推移をグラフにしました。


まず平均賃料(1坪当たりいくらで貸せるか)の推移。

re1.bmp
(データ出所:三鬼商事)

描かれているのは右肩下がり。2004年から2008年の金融バブルの最終局面でちょっと回復してますが、10年のグラフが描いたのは下落トレンドです。これ作っててビックリしたんですが、名古屋すごいですね。


次に空室率の推移。

re2.bmp
(データ出所:三鬼商事)

これも2004年から2008年の金融バブルの中で回復を見せましたが描いているのは上昇トレンド。仙台なんて今や2割近くが空室。ここに載せたのは日本を代表する都市で、その中でも東京・大阪とそれ以外の都市を比べればこのくらい差があり、ここに載っていない地方都市はそれ以上でしょう。人口減少と高齢化の影響を先行して映し出してくれているのは、東京よりも人口減少と高齢化が進んでいる地方都市です。

これらが好転する理由が私には見つけられないんですよね。これらのグラフを見て、「リーマンショックの影響で一時的に悪くなっている」と思いますか?その前にあった金融バブルの影響でたまたまちょっと良くなっちゃってたのが、リーマンショックでもとの路線に戻っただけのように私には見えます。


こうやって不動産の収益性が落ちていけば当然ながら収益が元になっているREITの配当利回りや投資不動産の収益率は低下します。収益を元にキャップレートで割り戻した不動産価格も下がり、そうなればPBRも上がります。今、配当利回りが高いだの、PBRが低いだの言ったって、中身の不動産の収益力が劣化したらあっという間に配当利回りは下がり、PBRは上がります。日本の不動産の収益力は今後上がるのかどうか、それをどう考えるかで答えは決まってくるはずです。




私には日本の不動産の収益力が上がるとは思えません。ですから私は日本の不動産が価格面でも収益面でも全然割安だと思ってないです。将来性も全然ないと思ってます。加えて、REITはバランスシートの気持ち悪さもあるので(B/Sの左側は不動産なのに右側の借入は短期借り入れのぐるぐる回ししてたりとか、PBR計算の前提になる不動産価格の出し方と不動産鑑定のやり方がどうにもしっくり来なくて、高い価格出してくれる不動産鑑定士が選ばれるんじゃないの?商売ほしければ鑑定士は高い価格出すしかないんじゃないの?的な懸念をぬぐいきれません。)、私はREITは買わないです。家も買いませんが。

今日はこんな感じで。


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posted by ジョン太郎 at 14:39| Comment(7) | TrackBack(0) | ジョン太郎のマメ知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
こんにちは

ブログ閲覧させていただきました!

資産運用には、様々な知識と考えを持って

運用されているんですね。

とても納得しまして お勉強になりました

応援サイトにしたいので ランキング全て

ポチっと押しておきますね!
Posted by 株の新 at 2011年01月30日 15:47
こんにちは。コメントありがとうございました。
これからもよろしくお願いします。
Posted by ジョン太郎 at 2011年01月30日 22:24
ジョン太郎兄さん、ヴィヴィ子姉さん、ギン子姉さん、初めまして!

母親が今流行りの(?)毎月分配型ファンドでウハウハしているのを見て、自分も投資信託を始めようと思い、まずは一冊本を読んでからと思って書店で手にしたのがジョンたろ兄さんの黄色い本でした!
一緒に買った雑誌が某ダイ●モンドの「毎月分配型ファンドの本当の利回り特集!!」とかだったのは秘密です(照)

とりあえず元手は0ですが、ハッピーリタイヤを目指して今月からオッカナビックリ積立て投信を始めてみました。
三十路目前からの資産運用・・・。もう少し早く資産運用に目覚めていればなあと思う今日この頃ですw


さて、ジョンたろ兄さんに一つ質問させてもらってもいいですか?
ファンドの純資産総額と繰上償還、償還日に関しての質問です。

自分のポートフォリオを考えていた時に、万博とオリンピックが開催されたあの国のウエイトをもう少し上げたいなと思っているんですが、なぜかあの国を投資対象にするファンドには5年後とか10年後に償還日が設定されているものが多い気がするんです。。

しかたなく無期限のものの中から選ぼうとすると、自分のセンスがずれているのか魅力的だと感じるファンドはなぜかみんな純資産総額が10億円切ってたりだとか・・・orz


そこで以下の2つについて教えていただけたら嬉しいです。

イ.ファミリーファンド方式のファンドやファンドオブファンズ方式の場合は、おおもとのファンドが十分な純資産を持っていればあまり純資産総額を気にしなくてもいいという話を聞いたことがあるのですが、そういうものなのでしょうか。
言われてみれば、目論見書にある繰上げ償還の条件を下回っているのに償還されていないファンドもちらほら見かけるような気もします。

ロ.償還日が設定されているファンドも目論見書に小さい字で「場合によっては償還日を伸ばす場合もあります」という注意書きが書いてあったりすると思うんですけど、成績のいいファンドでも基本的には設定された償還日で償還されてしまうものなのでしょうか。


そんなもん販売会社に聞け!と言われてしまいそうですが、一般的な話として教えていただけたら嬉しいです。
師匠、よろしくお願いします!(勝手に僕の中の師匠にしちゃいましたw)


P.S.
100%株式のアセットアロケーションは少し怖かったので国内REITも多少入れていたのですが、今日のテーマがあまりにタイムリーで少し凹んでますw
Posted by ショーン琥太郎 at 2011年01月30日 23:05
ショーン琥太郎さんへ、
こんにちは!はじめまして。
コメントありがとうございます!
本のお買い上げもありがとうございました。

さて、早速ですがご質問いただいた件。

イ:おっしゃる通りです。ファミリーファンドやFoF方式のファンドであれば、マザーファンドや投資対象ファンドに十分な資産があれば大丈夫だと思います。償還するのは普通、運用の継続が難しくなった場合、です。運用はマザーファンドや投資対象ファンドのほうをベースにやるものですから、そちらに運用するのに十分な資産があれば償還は避けられると思います。

ロ:償還日が来ても延長は可能です。償還日前に償還するファンドもあれば、延長するファンドもあれば、償還日通りに償還されるファンドもあるため、一概には言えないのが難しいところなのですが・・・あまり気にしないほうがいいんじゃないかなと思います。というのも、気にしてもどうなるものでもないし、正確には予測不可能なことなので、あんまり気にしないのが一番だと思います。

あと、追伸の部分ですが、やっぱりまずは株式と債券で考えるべきだと私は思っています。結果的に私は株100%ですが、もし株式100%が怖いなら、そこに加えるべきはまずは債券だと考えてます。あくまで私の個人的な意見ですんで、適当に聞き流していただいて結構ですが・・・

でも、ショーン琥太郎さんの運用はまだ始まったばかり。これから実際に投資をしながらいろいろ勉強したり、経験をしたりして、少しずつ腕があがっていくはずです。くれぐれも一気に投資したりしませんように。あああ!!!!そうだったのか!!!全部一気に買わなきゃ良かった!こっちにしとけばよかった!これもうちょっと早く知ってれば!!!というのが知識のレベルが上がるカーブが非常に急な運用を始めて間もない期間にはよくあることですから。

これからもこのブログがショーン琥太郎さんの運用のお役にたてれば幸いです。そういうブログであり続けられるよう、頑張っていきたいと思います。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。



Posted by ジョン太郎 at 2011年01月30日 23:39
REITの価格は株価とは言わないのでは?管理人さんらしくない初歩的なミスです。素人に分かりやすい表現を心掛けたのかもしれませんが、むしろ馬鹿にしてるようにも感じます。いつものように正確な表現をしてください。
Posted by DSGI at 2011年02月02日 00:20
たびたびすみません。ついでにいうとPBRという表現も誤りです。NAV倍率という表現を使った方が誤認を与えないと思いますよ。
Posted by DSGI at 2011年02月02日 19:16
DSGIさんへ
ご指摘いただいた「株価」「PBR」の件ですが、馬鹿にしている・馬鹿にされているとお感じになったのであれば、その点はお詫び申し上げます。馬鹿にしているつもりは全くありません。

また、せっかくご指摘いただいたので、記事本文中の当該語句の訂正は「株価」を「REIT価格」に訂正しましたが、「PBR」やその他のREIT用語でない語句については訂正を行っておりません。その点については追記記事を書かせていただきましたので、よろしければご覧ください(http://jovivi.seesaa.net/article/184248386.html?1296828108)。
ご承知おきいただきたいのは、追記記事にも書かせていただきましたが、このブログはNAV倍率のことをPBRと言うことをいとわないブログだということです。

私らしくない、とおっしゃって頂きましたが、私は私らしいと思いますし、これこそが私だと思います。100人の方に読んでいただいて「NAV倍率」と表記すると1人しかピンと来ない、「PBR」と言えば20人くらいの人がピンと来る、「あーそういうことか」と思う、と考えたら私は迷わず「PBR」と表記します。このブログはそういうブログです。こうした表記を見るとご自分が馬鹿にされているとお感じになってしまうとすれば、このブログはDSGIさんがお読みになるにはあまりにもレベルが低すぎる内容ということになるのでしょう。

ご期待に沿えず申し訳ありませんが、私はこのブログをそういう考えのもとに書いています。
ご指摘・コメントをいただき、ありがとうございました。
Posted by ジョン太郎 at 2011年02月04日 23:31
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